권리계약, 특약을 내 편으로 만들어라

권리금이라고 하면 흔히 우리나라에만 있는 특수한 형태의 임차권 매매 비용이라고 말한다. 하지만 알고 보면 해외에도 이름만 다를 뿐 동일하게 영업 가치를 고려해 부과하는 매매 비용이 있다. 심지어 해외에는 이러한 영업 가치에 대한 권리금이 법적으로 보장되는 나라도 있다. 우리나라는 최근 권리금의 폐해가 사회적 이슈로 떠오르면서 국회에서도 권리금의 법률적 보호를 위한 움직임을 보인다. 물론 현실을 모두 반영하기에는 여전히 미흡한 부분이 많지만 이러한 작은 움직임을 통해 언젠가는 많은 부분이 법적, 제도적으로 개선될 거라 믿는다. 국내에서는 점포 임대차 계약을 하기 전에 반드시 권리계약을 먼저 하게 되어 있다. 물론 빈 상가나 권리금이 없는 점포도 더러 있지만 권리금이 조금이라도 있는 경우가 대다수다. 실제로 계약해 본 적은 거의 없어 신중해야 할 부분에서 자기 목소리를 내지 못하거나, 잘 모른다는 이유로 부동산 중개인의 말만 믿고 계약을 해 버리는 경우가 많다. 법적으로 완전히 보장받지 못하는 돈이기에 더욱 면밀히 따져봐야 하는 항목임에도 권리금에 대해 모르는 창업자들이 너무 많다. 권리 계약 시 어떤 점을 유념하고, 어떤 절차를 거치며, 특약에는 어떤 조건을 명시해야 하는지 알아보도록 하자. 우선, 권리계약을 체결했다고 해서 임대차 계약을 맺은 것은 아니다. 권리계약은 기존 임차인과의 계약이지 임대인이나 건물주와의 계약이 아니다. 그래서 권리계약이 이루어졌다고 해도 임대료 등의 계약 조건을 협상하는 과정에서 문제가 생기거나 불합리한 조건 때문에 이견이 불거지면 임대차 계약이 깨지는 경우가 심심찮게 발생한다. 상식적으로 임대차 계약이 성사되지 않으면 권리계약이 무효가 되는 게 당연한 얘기지만 현실에서는 계약금을 돌려주지 않는 사람이 더러 존재하기 때문에 놓치지 말아야 할 내용이다. 둘째는 권리금에는 매장 시설과 장비 비용이 포함돼 있기 때문에 이에 대한 권리금 유무를 명확히 기재해야 한다. 권리금이란 매장의 유 자산을 사고파는 것이며, 그중에서도 시설과 장비는 매우 큰 비중을 차지하는 자산이다. 한편 정수기와 포스 등의 임대 장비는 기존 임차인이 끝까지 책임지도록 명시해야 한다. 굳이 임대 업체와의 계약을 승계해서 중고 제품을 사용할 필요 없이 새 제품을 임대하면 되기 때문이다. 셋째, 임대료 상승분에 대해 보장받을 수 있도록 해야 한다. 간혹 임대차 계약을 하다 보면 부동산 중개인들이 처음 매물을 봤을 때와 다른 가격을 제시할 때가 있다. 처음에는 임대료가 월 백만원이라고 해놓고 계약 당일 건물주가 10만원을 올려서 계약하겠다고 말하는 경우가 부지기수다. 대부분 건물주가 기존 임차인이나 부동산 중개인들에게 미리 얘기하거나 사전 고지 없이 즉흥적으로 얘기하는 경우라 입장이 곤란해진다. 넷째, 영업신고증은 양수하는 편이 낫다. 휴게음식점에서 일반음식점으로 용도를 변경하거나 완전히 다른 업종의 점포를 인수하는 경우를 제외하고는 기존의 영업신고증을 양수하는 편이 훨씬 편하고, 비용 면에서도 작게나마 절약할 수 있다. 마지막으로, 점포를 양수한 날을 기준으로 모든 임대료와 세금을 정산한다는 내용의 조항도 추가해야 한다. 사실 이 부분은 부동산 중개인이 알아서 챙겨주긴 하지만 혹시 모르니 특약 사항에 미리 넣어두는 것도 나쁘지 않다. 특히 수도세는 두 달 단위로 징수하기 때문에 매장을 인수한 후에 갑자기 비용이 청구되면 당혹스러울 수 있다. 세금은 인수 날짜를 기준으로 각 행정기관에 전화해 금액을 확인한 뒤 정산해야 한다.