부동산 계약전 반드시 알아야 할 것

점포 권리 양도 이후에 진행되는 절차가 바로 임대차 계약이다. 사실 부동산 계약은 권리계약 이전부터 함께 고려해야 하는 사항이지만 국내에서는 권리 계약이 워낙 민감하고 조심스러운 부분이라 먼저 설명하고 지금부터는 부동산 계약 자체에 초첨을 맞춰 살표볼 예정이다. 권리계약이든 부동산 임대차 계약이든 부동산 중개인을 믿고 계약서에 사인하겠지만 그 후 발생하는 모든 문제의 책임은 자신이 져야 하기 때문에 아래 내용을 참고해 신중에 신중을 가해야 한다.

건물주의 성향을 파악하자

요즘처럼 건물주의 힘이 막강했던 적이 또 있을까 싶을 만큼 최근 건물주의 위세는 대단하다. 영세 소상공인을 위해 만들어졌다는 상가임대차보호법이 유명무실하게 느껴질 정도다. 세상에 좋은 인성을 가진 건물만 있다면 얼마나 좋을까 싶지만 상가임대차보호법을 교묘하게 악용하는 악덕 건물주도 꽤 많아서 창업자라면 건물주가 어떤 사람인지 꼭 파악해야 한다. 부동산 중개인과 만나는 자리에서는 하나같이 다 좋아 보이지만 사람의 속내는 알 수 없는 법이다. 그래서 보통 아래와 같은 방법으로 건물주의 특성을 대략 적으로 가늠해 본다. 간혹 일부러 터무니 없이 높은 임대료를 불러 임차인이 스스로 나가게 만든 후 자신이 직접 카페를 운영하거나 다음 임차인이 낸 권리금을 챙기는 건물주도 있다. 빈 상가인데 권리금을 요구하는 경우는 대부분 건물주가 이런 부류이므로 가급적이면 점포 계약을 하지 않는 것이 좋다. 매장이 자주 바뀌는 곳이라면 한번쯤 건물주의 성향을 의심해 볼 필요가 있다. 인근 부동산을 다니며 건물주에 대한 정보를 대한 정보를 얻는게 가장 빠른 방법이다. 하지만 앞에서 말했듯이 부동산 중개인들도 계약이 성사돼야 수수료가 발생하기 때문에 종종 제대로 된 정보를 알려주지 않는 경우가 있다. 이럴 때는 인터넷 지도 서비스를 이용하면 된다.

등기부 등본 확인

등기부 등본확인은 부동산 계약의 필수 중에 필수다. 등기부 등본은 건물에 관한 모든 권리관계를 정리해 둔 일종의 증명서다. 등기부 등본만 제대로 봐도 해당 점포의 권리관계를 전부 이해할 수 있다. 여기서 조심해야 할 점은 건물 가치에 비해 저당이나 담보 등의 권리가액이 지나치게 높을 경우 잘못하면 경매로 넘어가 한 푼도 못 받고 쫓겨 날 수 있다는 것이다. 이 밖에도 등기부 등본에 기재된 소유자와 부동산 중개인이 소개해 준 건물주가 같은 사람인지 확인해 봐야 한다.

도시계획확인원과 건축물대장 확인 

점포를 구할때 입지와 상권, 계약 관계가 명확하다고 해서 끝이 아니다. 마지막으로 건축물대장과 도시계획확인원을 발급받아 해당 점포의 용도와 개발 계획을 짚고 넘어가야 한다. 실제로 건물의 용도가 사무실이나 주거지 인곳에 카페를 오픈하겠다고 계약한 사람이 의외로 많다. 카페를 오픈하려면 점포가 근린생활시설 1종이나 2종으로 등록왜 있어야 하고 주택이나 업무 시설로 되어 있는 경우 반드시 용도 변경을 해야한다. 하지만 용도변경 신청은 건물주가 직접 해야 하는 부분이므로 건물주가 동의 없이는 불가능하다. 마지막으로 도시계획확인원을 열람해 입점하려는 점포가 재개발지역에 포함된 곳인지 향후 역세권 개발 사업이 예정된 곳인지 등을 파악해야 한다.